서울시가 역세권 개발 규제를 대폭 완화하며 강북과 비중심 지역의 대변화를 예고했다.

서울시는 ‘역세권 활성화사업 운영기준’을 개정하고 2026년 5월부터 본격 시행에 들어간다고 밝혔다. 

이번 정책은 단순한 개발 촉진을 넘어 서울 전역을 직·주·락(직장·주거·여가) 복합 생활거점으로 재편하는 전략적 도시정책으로 평가된다. 

■ “역세권 = 생활거점”…도시 개념 자체 바꾼다

이번 정책의 핵심은 역세권의 개념 변화다.

과거에는 역세권이 단순한 교통 중심지였다면, 앞으로는 “일자리·주거·여가 기능이 결합된 도시 핵심 거점”으로 전환된다. 

서울시는 이를 위해 기존 제도를 전면 손질하며 도시 공간 구조 자체를 바꾸는 방향으로 정책을 설계했다.

■ 153곳 → 325곳…모든 역세권으로 확대

가장 큰 변화는 적용 범위 확대다.

기존에는 중심지 153개 역세권에만 적용되던 규제가 서울 전체 325개 역세권으로 전면 확대된다. 

특히 그동안 개발이 어려웠던

ㆍ강북권

ㆍ서남권

ㆍ비중심 지역

까지 포함되면서 지역 간 개발 격차 해소가 기대된다.

ㆍ중심지 역세권: 153개

ㆍ비중심지 추가: 172개

 총 325개 확대

■ 상업지역 상향 허용…개발 밀도 폭발적 증가

서울시는 용도지역 규제도 대폭 완화했다.

기존에는

ㆍ근린상업지역

ㆍ준주거지역

수준에 머물렀던 역세권이 “최대 일반상업지역까지 상향 가능”하도록 확대됐다. 

이는 곧

ㆍ건물 높이 상승

ㆍ용적률 증가

ㆍ복합개발 활성화

로 이어져 사업성이 크게 개선되는 효과를 낳는다.

■ 공공기여 50% → 30%…민간 참여 확대

개발 사업의 가장 큰 걸림돌이던 공공기여 부담도 완화된다.

 공공기여 비율을 기존 50%에서 30%로 대폭 낮췄다 

적용 대상은

ㆍ강북

ㆍ도봉

ㆍ노원

ㆍ은평

ㆍ금천

구로 등

총 11개 자치구다. 

 “사업성이 낮아 멈춰 있던 지역 개발을 살리기 위한 특단의 조치”

이 조치는 신규 사업뿐 아니라 기존 진행 중인 사업에도 적용된다.

■ 이미 성과…주택 1만6천 세대 공급

역세권 활성화사업은 단순 계획이 아니다.

2019년 시작 이후

ㆍ총 68개 사업 추진

ㆍ약 16,861세대 주택 공급

ㆍ공원·보행공간 7.8만㎡ 확보

ㆍ생활시설 119개 설치

등 실질적인 성과를 냈다.

 “이미 검증된 정책을 전면 확장하는 단계”

■ 강북·서남권 ‘대변혁’ 예고

이번 정책은 특히 강북권에 집중된다.

서울시는

 “다시, 강북 전성시대 2.0”을 핵심 비전으로 내세우며 개발 흐름을 강남 중심에서 강북으로 이동시키고 있다. 

또한 서남권 대개조 2.0과 연계해 도시 균형발전을 본격 추진할 계획이다.

■ 핵심 분석

이번 정책은 단순 규제 완화가 아니다.

 “서울 도시구조를 ‘중심지 집중형 → 다핵 분산형’으로 바꾸는 전략”이다.

특히

ㆍ역세권 고밀개발

ㆍ생활거점 다핵화

ㆍ민간 참여 확대

가 동시에 작동하면서 “향후 10년 서울 부동산 지형 자체를 바꿀 정책”으로 평가된다.

■ 서울시 입장

서울시 관계자는 “상업지역 확대와 공공기여 완화를 통해 실제 사업이 추진될 수 있는 환경을 조성하고, 서울 전역 균형발전을 이끌겠다"고 밝혔다. 

■ 종합

이번 역세권 규제 완화는

ㆍ공급 확대

ㆍ지역 균형 발전

ㆍ민간 투자 활성화

를 동시에 노리는 정책이다.

 “강남 중심 개발 시대가 끝나고, ‘서울 전역이 중심이 되는 시대’가 시작될 가능성”이 커지고 있다.

[출처: 서울시]

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