정부의 다주택자 규제 강화에도 불구하고, 주택 시장의 매물 동향은 실수요 목적의 주택 거래에 한정되고 있으며, 이는 정책 효과에 대한 새로운 논의를 불러일으키고 있습니다.

현 정부는 다주택자를 대상으로 부동산 규제 강도를 높이는 정책 기조를 유지하고 있습니다. 그러나 이러한 정책적 노력에도 불구하고 시장 내 매물 증가 효과는 미미할 것으로 분석됩니다. 

특히 수도권 주요 지역에 적용되는 특정 거래 허가 제도로 인해 비거주 주택의 매각이 어렵고, 대출 심사 강화는 구매자의 시장 접근성을 더욱 제한하고 있기 때문입니다. 전문가들은 복합적인 규제 환경이 오히려 정책 목표 달성을 더욱 복잡하게 만들고 있다고 지적합니다.

특정 거래 허가 구역, 실수요 거래만 가능하게 해

부동산 업계에 따르면, 특정 거래 허가 구역으로 지정된 서울 및 경기 지역에서 최근 시장에 나오는 주택 매물은 대부분 1주택자의 실거주 이동 목적이거나 현재 비어있는 주택인 것으로 나타났습니다. 임차인이 거주 중인 주택은 구조적인 제약으로 인해 시장에 출회되기 어려운 실정입니다.

국토교통부 자료를 살펴보면, 특정 거래 허가 구역에서 주택을 거래할 경우 매수자는 허가일로부터 4개월 이내에 해당 주택에 입주해야 합니다. 따라서 임대차 계약 만료일까지 4개월 이상이 남았거나 임차인이 계약갱신 요구권을 행사하는 경우에는 주택 거래 허가를 받기 어렵습니다.

이러한 상황에서 일부 임대인들은 임차인에게 이사 비용을 별도로 지급하며 매매를 시도하기도 합니다. 하지만 정부의 전방위적인 실거주 장려 정책으로 인해 전세 및 월세 물량이 급감하면서, 임차인들이 이주할 주택을 찾기 어려운 상황입니다. 

송파구 가락동의 한 공인중개사 관계자는 "일부 임차인들이 이사 비용을 더 받기 위해 계약갱신 요구권을 활용하는 사례도 의심되지만, 1천만 원 이상의 이사 비용을 제안해도 마땅한 거처를 찾지 못해 거절하는 경우도 많다"고 전했습니다.

전세 물량 감소와 대출 규제의 이중고

부동산 정보 플랫폼 '아파트실거래가(아실)' 데이터에 따르면, 경기도의 전세 매물은 지난 2025년 10월 15일 대비 19.3% 감소한 1만 6천8백여 건으로 집계되었습니다. 서울 성북구(-67.7%), 중랑구(-56.2%), 서대문구(-54.1%)와 경기 성남시 중원구(-58.2%) 등 여러 지역에서는 전세 물량이 절반 이하로 줄어드는 등 전세난이 심화되고 있습니다.

매수자 또한 매물 부족과 주택담보대출비율(LTV) 40% 제한이라는 이중고를 겪으며 주택 구매에 난항을 겪고 있습니다. 수원대학교 이택호 교수(부동산학과)는 "실거주 의무를 강조하는 특정 거래 허가 제도와 임차인을 보호하는 임대차 보호법이 상호 충돌하면서 시장 내에서 예상치 못한 부작용을 낳고 있다"고 분석했습니다. 

이로 인해 다주택자 매물이 시장 선호도가 낮은 외곽 지역에 집중될 가능성이 있으며, 양도소득세 부담 경감을 위해 양도차익이 적은 주택부터 처분하려는 경향이 나타날 수 있다고 덧붙였습니다.