서울의 부동산 규제가 강화되면서 과열된 ‘경매시장 열기’가 경기권으로 빠르게 확산하고 있다. ‘10·15 부동산 대책’ 이후 전세를 끼고 주택을 매수하는 이른바 ‘갭투자’가 일반 매매에서는 사실상 불가능해지자, 투자자들이 규제 사각지대인 경매시장으로 이동하고 있는 것이다.

부동산경매 전문 플랫폼 자료에 따르면, 올해 들어 경기권 규제지역의 평균 낙찰가율은 102%를 넘어섰다. 감정가보다 비싸게 낙찰되는 ‘시세 초과 낙찰’이 속출하고 있으며, 특히 분당·하남·광명 등 토지거래허가구역에서는 낙찰가가 감정가를 훌쩍 뛰어넘는 사례가 연이어 나타나고 있다.

이 같은 흐름은 ‘매물 잠김’ 현상이 심화된 결과다. 시중 유동성은 여전히 풍부하지만, 규제 여파로 일반 매매시장이 얼어붙으면서 투자자들이 전세를 끼고 매입할 수 있는 유일한 길로 경매를 택한 것이다.

하복순 DSD전국법원경매 대표(공인중개사)는 “최근 경매시장에 실수요자보다 투자자 비율이 급격히 높아지고 있다”며 “일반 매매에서는 갭투자가 막히자, 실거주 의무가 없는 경매로 투자자들이 몰리고 있다”고 설명했다.
 

그는 이어 “경기권 일부 지역은 경쟁률이 20대 1을 넘는 경우도 있다”며 “낙찰가가 시세보다 비싸게 형성되는 ‘역전 현상’이 나타날 정도로 과열 양상을 띠고 있다”고 전했다.

실제로 경기 남부권을 중심으로 낙찰가가 감정가를 초과하는 사례가 빠르게 늘고 있다. 성남 분당, 하남 미사, 광명 철산동 등은 이미 실수요보다 투자 비중이 높아진 지역으로 꼽힌다.

부동산 데이터 업체 통계에 따르면 올해 들어 누적 경매 신청 건수는 9만 건을 돌파했다. 이는 전년 동기 대비 약 15% 증가한 수치다. 일반 거래시장은 금리 부담과 규제 강화로 거래절벽 현상이 이어지고 있지만, 경매시장은 오히려 활황세를 보이고 있다.

수원대학교 부동산학전공 노승철 교수는 “지금의 경매시장은 단순히 ‘저가 매입’ 수단이 아니라, 규제 회피를 위한 대체 투자 통로로 자리잡고 있다”며 “특히 실거주 의무가 없는 특성상 투자 심리가 빠르게 유입되고 있다”고 진단했다.

다만 그는 “감정가를 웃도는 낙찰이 늘수록 수익률은 낮아진다”며 “금리 상승기에는 자금 회전이 어려워질 수 있으므로 입찰 전 지역별 전세 수요, 회전율, 시세 대비 수익률 등을 반드시 분석해야 한다”고 조언했다.

전문가들은 이번 현상을 단기적인 과열로만 보기 어렵다고 입을 모은다. 규제 완화보다 투자 수요의 재배치가 핵심이라는 분석이다. 하복순 대표는 “경매는 ‘전세 레버리지’를 활용할 수 있다는 점에서 여전히 매력적이지만, 이는 동시에 시장 리스크를 동반하는 투자 구조”라며 “입찰가를 높게 써내는 경향은 곧 수익률 하락으로 이어질 수 있다”고 경고했다.

부동산 업계는 올해 말까지 경기권 경매 열기가 이어질 것으로 보고 있다. 경매 물량은 꾸준히 공급되고, 일반 매매시장보다 진입 문턱이 낮기 때문이다. 다만, 일부에서는 정부가 추가 규제를 검토할 가능성도 배제하지 않는다.

결국 경매시장은 지금의 부동산 흐름 속에서 ‘유일한 숨통이자 또 하나의 리스크 요인’으로 작용하고 있다. 단기 차익보다는 장기 보유형 전략으로 접근하는 것이 현명하다는 것이 전문가들의 공통된 시각이다.

서울 규제 여파로 투자자들이 경기권 경매시장으로 몰리며 낙찰가율이 급등했다. 하복순 DSD전국법원경매 대표는 “실거주 의무 없는 경매시장에 투자자 자금이 집중되고 있다”고 밝혔고, 노승철 수원대 교수는 “감정가 초과 낙찰이 늘수록 수익률 하락 리스크도 커진다”고 조언했다. 경매는 규제를 피할 수 있는 투자 통로로 주목받지만, 과열로 인한 리스크 관리가 향후 관건이 될 전망이다.