정부가 지난 10월 15일 발표한 ‘10·15 부동산 대책’의 영향으로 서울 아파트 거래량이 불과 한 달 만에 10분의 1 수준으로 급감했다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정되면서 시장 전반이 급격히 위축된 양상이다.

부동산정보업계에 따르면, 대책 시행 이전인 9월 한 달간 서울 아파트 매매 건수는 약 6000건에 달했으나, 10월 15일 이후 한 달 동안은 600건 수준으로 떨어졌다. 이는 지난해 같은 기간 대비 약 85% 이상 감소한 수치다. 이러한 거래 절벽 현상은 강남·서초·송파 등 주요 지역을 중심으로 두드러졌다.
 

거래 신고가 거의 이뤄지지 않으며, 일부 중개업소는 ‘개점휴업’ 상태에 놓였다. 시장 참여자들은 규제 강도와 금리 부담이 동시에 작용해 매수세가 사실상 멈춰선 것으로 보고 있다. 반면, 토지거래허가구역 적용 대상에서 제외되는 부동산 경매시장은 투자자들의 대체 수요로 활기를 띠고 있다. 경매 낙찰의 경우 별도의 허가 절차가 필요하지 않기 때문에 규제 회피 수단으로 경매 참여가 급증하는 추세다.
 

지난달 수도권 주요 법원 경매 낙찰률은 70%를 웃돌며 평균 낙찰가율 역시 상승세를 보였다. 수원대학교 부동산학전공 노승철 교수는 “이번 대책은 투기 수요 억제를 목표로 한 강력한 조치이지만, 단기적으로 거래 위축과 심리 냉각을 불러올 수밖에 없다”며 “시장 정상화는 내년 상반기 정책 조정 여부와 금리 흐름에 달려 있다”고 설명한다.

노 교수는 또 “실수요자 중심의 시장 구조로 재편되기 위해서는 규제의 지속성과 신뢰 회복이 중요하다”며 “정책이 시장에 대한 ‘불확실성’을 줄이는 방향으로 운영돼야 한다”고 덧붙였다.

전문가들은 공통적으로 이번 거래 감소세가 단기적인 ‘쇼크’ 수준에 그칠지, 장기 침체로 이어질지에 주목하고 있다. 정부의 공급 확대 정책과 금리 인하 가능성이 현실화될 경우 일부 회복세가 나타날 수 있다는 전망도 있다.

국토교통부는 현재의 시장 안정화 기조를 유지하겠다는 방침을 재확인했다. 한 관계자는 “과열 양상을 미리 차단하기 위한 불가피한 조치로, 실수요자의 정상적인 거래 활동은 적극 지원할 것”이라고 밝혔다.

실제 현장에서는 거래량 급감과 함께 매도·매수자 간의 심리적 괴리도 커지고 있다. 매도자들은 ‘규제 완화’를 기대하며 버티기에 나섰고, 매수자들은 금리 부담과 경기 불확실성으로 관망세를 이어가고 있다.
 

이로 인해 일부 지역에서는 급매물이 등장하고 있으나, 거래로 이어지는 비율은 여전히 낮다. 결국, 이번 대책은 시장의 ‘과열’을 진정시키는 데에는 효과가 있지만, 실수요자까지 위축시키는 역효과를 어떻게 조정하느냐가 핵심 과제가 될 것으로 보인다.
 

전문가들은 내년 상반기, 정책 조정과 경기 흐름이 맞물리는 시점을 시장 전환점으로 보고 있다. 수원대학교 노승철 교수는 단기 침체는 불가피하다고 보면서도, 내년 상반기 정책 조정이 이루어진다면 시장 회복 가능성이 있다고 전망했다.

‘10·15 대책’은 투기 억제라는 목표에는 일정 부분 성공했지만, 거래절벽으로 인한 부작용도 커지고 있다. 향후 시장 안정을 위해서는 실수요 보호 중심의 세밀한 정책 조율이 필요하며, 정책 신뢰 회복과 금융 여건 개선이 병행되어야 한다.