용인 수지구 아파트 시장의 ‘평(3.3㎡)당 5,000만원’ 시대가 초읽기에 들어갔다. 인접한 분당 재건축이 4~5억대 분담금으로 분양가 상한선을 끌어올리는 한편, 수지구 내 리모델링 사업 역시 억대 분담금을 동반하며 분양가 하한선을 다지는 ‘샌드위치’ 구도가 형성되고 있어서다. 이에 따라 ‘지금이 가장 싸다’는 인식이 확산되고 있어, 신규 분양단지에도 관심이 높을 전망이다.

부동산업계에 따르면 분당 재건축 아파트는 단지와 주택형에 따라 상이하지만 최소 4~5억원의 분담금이 발생하는 것으로 알려졌다. 재건축 선도지구인 ‘분당 양지마을’은 6개 단지 4,400가구를 7,500가구로 만드는 통합 재건축이 추진 중이지만 일부 소유주에게는 7억원에 달하는 분담금이 예고된 것으로 알려졌다.

문제는 실제 분담금이 이번 추정 분담금보다 훨씬 높아질 가능성이 크다는 데 있다. 공사비가 계속 올라 착공 시점에 드는 비용이 지금보다 늘어날 수 있다. 또한 국토부는 착공 물량을 조정해 이주 물량을 분산한다는 계획을 갖고 있어, 늦게 재건축되는 단지는 상승하는 건축비 등으로 인해 분담금은 더 불어날 전망이다.

급등한 분담금…역대 최고 분양가로 귀결될 것

높아진 분담금은 결국 높은 분양가로 연결된다. 재건축 사업에서 조합원 ‘분담금’과 ‘일반 분양가’는 시소와 같은 관계이기 때문이다. 조합 입장에서는 조합원들의 분담금 부담을 최소화하기 위해 일반 분양가를 최대한 높여 수익을 극대화하는 전략을 쓸 수밖에 없다. 결국 수억 원대의 높은 분담금이 예상된다는 것은, 조합이 부담을 상쇄하기 위해 일반 분양가 역시 ‘역대 최고 수준’으로 책정될 것이라는 시그널로 해석될 수 있다. 이에 따라 분당 재건축 일반분양가는 보수적으로 잡아도 3.3㎡당 6,000~7,000만원 수준이 될 것이라는 평가다.

부동산 관계자는 “분당에서 리모델링으로 분양되는 느티나무 3단지만봐도, 정확한 분양가는 나와봐야 알겠지만, 7,000만원 수준일 것이라는 말이 돈다”라며 “분당 재건축은 용적률이 기본적으로 높아 일정 수준 이상의 분담금을 감내 해야하는데 얼마나 더 오를지가 문제고, 결국 높은 분양가로 귀결될 것”이라고 말했다.

수지구 대대적 리모델링 추진도 분양가 밀어올려

분당 재건축 뿐만 아니라 지역 내 리모델링 추진도 신규 단지 분양가를 끌어올리는 요인이다. 부동산업계에 따르면 수지 리모델링 단지들도 분당과 마찬가지로 추가 분담금 부담이 현재 3~4억원 수준으로 예상된다.

실제 경기 용인 수지 초입마을(동아·삼익·풍림아파트) 리모델링은 조합원 분담금이 3억5,000만원으로 확정됐다. 리모델링으로 새로 늘어나는 93가구가 일반분양 예정이다.

특히, 수지구는 대대적으로 지역 내 리모델링이 진행 중이라 지역 전체의 가격 기준선이 지속적으로 높아질 전망이다. 용인시청에 따르면 현재 수지구에서만 13곳에서 리모델링이 추진 중인 것으로 나타났다. 초기 사업을 확정한 초입마을의 경우 분담금이 3억5,000만원 수준이지만, 업계에서는 후발 주자일수록 공사비 인플레이션과 자재비 상승으로 분담금이 4~5억원까지 치솟을 것으로 전망하고 있다.

이럴 경우, 수지구에서 향후 일반분양 단지는 평당 5,000만원을 넘기게 될 전망이다. 인접한 분당이 평당 분양가 6,000~7,000만원대 시장을 형성하며 가격 상한선을 끌어올리고, 수지 내부에서는 13곳에 달하는 리모델링 사업장이 3~4억원대 분담금을 기반으로 분양가 하한선을 다지는 이중압박 구도가 강화될 전망이기 때문이다.

풍덕천동 공인중개사무소 관계자는 “분양가가 향후 치솟을 것이란 전망에 부담을 느낀 수요자들이 수지 신축을 선점하려는 움직임이 있을 것”이라며 “수지구는 수요는 많은데 리모델링으로 조금씩만 공급되고 있고, 특히 몇년 뒤 나올 단지들의 분양가를 생각하면 먼저 분양에 들어가는 단지가 가장 저렴하다는 인식이 팽배할 수밖에 없는 상황”이라고 설명했다.